Tips Investasi Bangunan Dan Rumah

Kreativitas akan menghasilkan nilai jual lebih besar dibandingkan dengan jumlah uang yang dikeluarkan untuk membeli tanah dan membangun bangunan. Selain memiliki nilai tambah (added value), investasi properti juga menawarkan peningkatan nilai tanah dan pendapatan dari sewa yang juga meningkat setiap tahun dan ini sangat bagus untuk dilakukan.
Dalam buku‘Cara Kaya Melalui Properti’, dijelaskan, dari sebidang tanah yang dikembangkan di tanah kosong menjadi rumah atau ruko seorang investor dapat menerima sewa bulanan atau tahunan, tergantung fungsi properti yang dibangun.

Misalnya, pemilik rumah seharga Rp1 miliar, dapat menyewakan rumah tersebut tidak kurang dari Rp50 juta per bulan. Dalam ilmu properti hal ini disebut sebagai yield (hasil sewa). Keuntungan lain yang bisa didapat pemilik adalah kenaikan harga sewa. Mengapa demikian? Secara ekonomi, sifat kelangkaan tanah terhadap waktu akan terus terjadi sepanjang perekonomian di sebuah negara terus tumbuh. Itulah sebabnya pemilik properti yang menyewakan propertinya kepada pihak lain dapat mengharapkan kenaikan nilai sewa setiap tahun, paling tidak sebesar inflasi.


Peningkatan Nilai TanahApresiasi nilai tanah merupakan keuntungan lain dari investasi properti. Sebagaimana kita sadari, jumlah manusia setiap saat terus bertambah, sementara jumlah tanah tidak dapat bertambah. Ini merupakan teori klasik yang secara sederhana menjelaskan mengapa harga tanah terus merangkak naik dari waktu ke waktu.
Karena sifatnya yang terbatas, maka semakin hari persediaan tanah akan relatif semakin langka terhadap jumlah penduduk atau orang yang membutuhkan tanah tersebut. Hal ini disebabkan karena faktor kelahiran (natalitas) dan meningkatnya tingkat kegiatan ekonomi sebuah masyarakat, yang menyebabkan manusia  tidak puas hanya memiliki satu rumah. Meningkatnya taraf ekonomi juga membuat pengembangan kegiatan manusia semakin laju, seperti dibangunnya perkantoran, pusat perbelanjaan, restoran, bioskop, dan lain sebagainya.
Return on Investment (RoI)Return on Investement merupakan ukuran yang paling populer digunakan untuk menentukan nilai atau keuntungan dari investasi properti. RoI merupakan persentase dari total laba yang didapat dari capital gain dan income dari sewa dikurangi total investasi dan dibagi total investasi.
RoI = (total laba – total investasi) / total investasi x 100Sebagai contoh, seorang investor membeli apartemen seharga Rp330 juta. Dua tahun kemudian harganya menjadi Rp400 juta. Kebetulan unit apartemen tersebut disewa dengan harga Rp3 juta per bulan (Rp36 juta per tahun) dan dibayar sekaligus di muka selama dua tahun, sehingga selama dua tahun, dia memperoleh uang sewa Rp72 juta.  Jadi, dalam dua tahun penghasilan yang didapat adalah:
penghasilan dua tahun : Rp72 juta (sewa selama 2 tahun)
capital gain dua tahun : Rp70 juta (Rp400 juta – Rp330 juta)
Sehingga, keuntungan yang diperoleh mencapai Rp142 juta (Rp70 juta + Rp72 juta)
Jadi, RoI =  Rp142 juta/Rp330 juta x 100% = 43% dalam 2 tahun, atau 21,5% per tahun. Sebagai catatan, semakin lama properti itu dikuasai dan disewakan, maka angka RoI cenderung akan lebih tinggi.
 Ada satu perbedaan signifikan antara menilai properti dan saham, yaitu  affordability atau keterjangkauan. Affordability tidak menjadi isu dalam saham, karena transaksi pembelian saham dilakukan secara tunai. Sebaliknya, transaksi properti biasanya merupakan pembelian leverage yang melibatkan pembiayaan dari bank. Demikian penuturan pengamat properti Panangian Simanungkalit dalam buku berjudul ”Cara Kaya melalui Properti”.
Di dalam pasar saham, representasi harga saham terlihat dari rasio price/earnings (harga/pendapatan) atau rasio P/E. Rasio P/E tinggi sewaktu harga saham melampaui pendapatan perusahaan. Artinya, saham itu dihargai terlalu tinggi. Sebaliknya, saat rasio P/E rendah, maka saham dihargai terlalu rendah.
Kesanggupan Mencicil KPR
Affordability properti memainkan peran saat menilai properti. Jadi, rasio P/E  yang sepadan bagi properti adalah pertumbuhan harga/pertumbuhan penghasilan rumah tangga atau cicilan utang KPR/penghasilan rumah tangga. Keduanya memberikan sejumlah tolok ukur affordability atau kemampuan pembeli untuk mencicil KPR.
Tetapi tolok ukur affordability yang lebih tepat adalah cicilan utang KPR sebagai persentase penghasilan rumah tangga. Mengapa demikian? Kebanyakan rumah tangga membiayai pembelian suatu rumah dengan kemampuan mencicil utang KPR kepada bank. Maka, kemampuan mereka membeli properti bergantung pada level penghasilan atau kesanggupan mereka mencicil pembayaran KPR bulanan. Rasio penghasilan/pelunasan utang KPR umumnya berkisar antara 25% – 30 %.  Kisaran ini tampaknya terkait dengan kondisi permintaan dan penawaran properti yang secara relatif normal. Suatu rasio yang jauh di atas kisaran ini mencerminkan adanya masalah daya beli, atau menunjukkan rumah itu dinilai terlalu tinggi.
Suatu rasio di bawah kisaran ini menunjukkan kemungkinan rumah itu dinilai terlalu rendah. Jadi, rasio penghasilan/pembayaran cicilan KPR adalah rasio P/E pasar properti yang paling tepat. Nilai tambah (added value) investasi properti diperoleh akibat pengembangan bangunan di atas sebidang tanah kosong. Nilai tambah akan semakin  tinggi, jika bangunan tersebut dibuat dengan menggunakan gaya arsitektur atau desain tertentu yang memperindah tata ruang bangunan itu.
Kreativitas seperti ini akan menghasilkan nilai jual lebih besar dibandingkan dengan jumlah uang yang dikeluarkan untuk membeli tanah dan membangun bangunan tersebut. Ini merupakan teori dasar investasi properti, yakni mengembangkan tanah untuk menghasilkan nilai tambah.

Previous
Next Post »